Loi ELAN : Dispositif expérimental d’encadrement des loyers à PARIS

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN) prévoit un dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers, pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi, soit jusqu'au 23 novembre 2023. 

Dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (art. 17 loi du 6 juillet 1989), les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la Ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, les métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, qu’un dispositif d'encadrement des loyers soit mis en place.

Le décret du 12 avril 2019, pris en application de l’article 140 de la loi ELAN, détermine le périmètre du territoire sur lequel ce dispositif est mis en place lorsque quatre conditions sont réunies :

-       un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social,

-       un niveau de loyer médian élevé,

-       un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années

-       et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci. 

Conformément à la délibération du conseil de Paris du 11 décembre 2018, la maire de Paris a proposé par courrier du 28 janvier 2019 que l'ensemble du territoire de la ville soit soumis au dispositif expérimental. Les quatre conditions nécessaires à sa mise en place étant remplies, le décret fixe le périmètre où est mise en place l'expérimentation, qui correspond à l'intégralité du territoire de la ville de Paris. 

Ainsi, jusqu’au 23 novembre 2023, l’intégralité du territoire de la Ville de Paris sera soumis à titre expérimental à un dispositif d’encadrement des loyers.

A noter que les logements HLM et ceux gérés par des sociétés d’économie mixte agrées sont exclus de cette expérimentation.

Ce dispositif se décompose de la manière suivante :

Le représentant de l'Etat dans la région Ile de France fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

1)     La fixation du loyer

Les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

2)     Le complément de loyer

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Le loyer s’entend alors de la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Si un locataire souhaite contester le complément de loyer, il dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission départementale de conciliation (art. 20 – loi du 6 juillet 1989).

En cas de contestation, il appartient au propriétaire de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Il peut alors y avoir conciliation entre le bailleur et le locataire ou il est possible de saisir le Juge dans les trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

3)     Les logements meublés

Pour ce type de logements, il est fixé par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique.

Ces loyers sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés.

Enfin, un complément de loyer peut tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés.

4)     Les mentions du contrat de location

Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

Si cette mention fait défaut, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail.

A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

5)     Le renouvellement du contrat et la révision du loyer

Lors du renouvellement du contrat, deux actions sont envisageables :

-       « une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré ».

-       « une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré ».

Le propriétaire peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins six mois avant le terme du contrat.

Le locataire peut proposer un nouveau loyer au bailleur au moins cinq mois avant le terme du contrat.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer.

Pour se défendre utilement, le bailleur devra produire des références comparatives de loyer qui attestent que le loyer est sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.

6)     Un plafond aux loyers : le loyer de référence majoré

Selon l’art. 140, III, A, de la loi ELAN « le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. ».

Si le représentant de L’État en Ile de France constate qu'un contrat de bail ne respecte pas ces dispositions, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d'une part, de mettre le contrat en conformité et, d'autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus.

Le bailleur est informé des sanctions qu'il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d'un mois, ses observations.

Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de L’État peut prononcer une amende à l'encontre du bailleur (maximum 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).

Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L'amende est prononcée après que l'intéressé a été mis à même de présenter ses observations.

Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (1)

Décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

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Article co-rédigé par Me Sophia BINET et Melle Nardjes KHALDI, IEJ Paris 1 Panthéon Sorbonne.