Transfert du bail aux héritiers du locataire : votre avocat à Paris vous répond

Par un arrêt récent du 28 juin 2018, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions du transfert du droit au bail d'un logement HLM aux héritiers du locataire.

En l’espèce, la fille d’un couple de locataires d’un logement HLM sollicitait à son profit le transfert du droit au bail, suite au décès de son père puis de sa mère. Le propriétaire (office HLM) s’y était opposé au motif qu’elle ne remplissait pas la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage et l’avait assignée comme étant occupante sans droit ni titre.

Cette demande est cependant rejetée par la Cour d’appel de Paris [1], puis par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation au motif qu’au décès de sa mère, elle « ne remplissait pas les conditions du transfert du bail prévues par l’article 40-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable ».

Un logement HLM transféré à ses descendants sous conditions

L’article 14 de cette même loi prévoit en effet qu’en cas de décès du locataire, le logement HLM est transféré à ses descendants à condition toutefois qu’ils vivaient avec lui depuis au moins un an au moment du décès. Dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, l’article 40-I pose toutefois deux conditions supplémentaires à l’application de ces dispositions lorsque le bail porte sur un logement HLM.

Si c’est un descendant qui sollicite le transfert du bail d’un logement HLM à son profit, il faut en effet qu’il « remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ».

Si ces deux conditions cumulatives ne sont pas remplies, « l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire ».

La requérante faisait valoir que ces dispositions ne lui étaient pas applicables au motif  que « si au moment du décès du preneur marié, le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse de sa part, l’héritier du preneur décédé est néanmoins réputé avoir recueilli le droit au bail de son auteur par voie successorale, en sorte que ce droit, s’il est neutralisé tant que dure le droit exclusif d’origine légale du conjoint survivant, retrouve son empire lorsque ce dernier prend fin ».

L’article 1751 alinéa 3 du Code civil confère en effet au conjoint survivant un droit au bail exclusif au bail portant sur le logement familial.

Cela signifie qu’au décès d’un des époux, l’autre époux sera seul locataire de ce logement, prioritairement par rapport aux autres héritiers. Ce dernier peut toutefois y renoncer, à condition que cette renonciation soit expresse.

La requérante soutenait qu’elle était réputée avoir recueilli son droit au bail au décès de son père, c’est-à-dire en 2004, lequel avait seulement été neutralisé jusqu’au décès de sa mère par l’exercice de ce droit exclusif au bail du conjoint survivant.  

 Partant de ce postulat, elle prétendait que c’était au décès de son père qu’il fallait se placer pour apprécier les conditions de transfert du bail, de sorte qu’elle n’avait pas à remplir la condition de taille du ménage, celle-ci résultant de la loi du 25 mars 2009. 

Cette argumentation est cependant rejetée par la 3ème Chambre civile qui retient que le droit exclusif au bail HLM du conjoint survivant « prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d’un conjoint survivant ». 

Étant privée de tout droit locatif sur le bail tant que durait le droit exclusif au bail de sa mère, la requérante est donc réputée avoir recueilli son droit au bail au décès de celle-ci, c’est-à-dire en 2013.

C’est donc à cette date qu’il fallait se placer pour savoir si elle devait ou non remplir la condition de taille du ménage.

Comme tel n’est pas le cas en l’espèce, la 3ème Chambre civile valide le raisonnement de la cour d’appel qui « en a exactement déduit que celle-ci ne pouvait bénéficier du transfert du droit au bail à son profit ».

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Cass. 3ème civ., 28 juin 2018, n° 17-20.409, P+B+I : JurisData n° 2018-011231

[1] CA Paris, pôle 4, ch. 4, 25 avr. 2017, n° 14/26125 : JurisData n° 2017-011400

Article corédigé par Me Sophia BINET et Clotilde DELABRE, Étudiante à l’Université Paris 1 Panthéon